Как выгодно сдать квартиру в Челябинске надежным людям?

Сдавая квартиру в Челябинске напрямую или через агентство, есть риски для собственника. Квартирант может нанести ущерб, залить соседей или молча съехать, не оплатив коммунальные расходы. Однако, придерживаясь несложных правил, мы можем минимизировать возможные риски при сдаче квартиры.

Определить стоимость и условия сдачи.

Начнем со схемы оплаты. На основе нашего опыта оптимальной схемой оплаты за аренду квартир в Челябинске является фиксированная арендная плата плюс оплата по счетчикам, например, 13000 + свет и вода. В таком случае, в день сдачи квартирант оплачивает вам фиксированную сумму арендной платы, а в конце месяца оплачивает сумму за потребленные ресурсы, согласно показаниям счетчика. Обратите внимание, что лучше договориться так, что арендатор будет передавать денежные средства за свет и воду вам, а вы уже будет самостоятельно оплачивать счета ресурсоснабжающих организаций, не возлагая эту обязанность на арендатора. Таким образом, удастся избежать накопления долгов, и вы будете точно уверены, что все счета оплачиваются.

Все включено?

Мы не рекомендуем сдавать квартиру по системе “все включено”, поскольку в этом случае у ваших квартирантов не будет стимула экономить ресурсы, и возможны переплаты за коммуналку с вашей стороны. Кроме того, если включить расходы на свет, газ и воду в стоимость аренды, то ваша квартира будет выглядеть дороже на фоне остальных. Например, 13 000 рублей + счетчики и за 14 000 “все включено” воспринимается арендаторами по-разному, хотя в конечном счете для них сумма за проживание получится приблизительно одна и та же. Из нашей практики, спроса на такую квартиру “все включено” будет меньше. Выделять коммунальные платежи полностью также не стоит. Например, вы хотите сдать квартиру в Челябинске на длительный срок за 9 000 + коммунальные платежи, в которые включаете не только ресурсы, непосредственно расходуемые арендаторами, но и остальные сопутствующие платежи. В данном случае человек может не рассчитать свои финансовые возможности, т.к. у него может складываться первичное ошибочное мнение о невысокой стоимости аренды вашей квартиры. А через месяц, при выставлении счетов за коммунальные услуги, это может служить поводом для съезда из квартиры. Наше агентство поможет вам «нащупать» такую рыночную стоимость аренды вашей квартиры, чтобы не вызвать ажиотаж, но в то же время квартира была интересна кандидатам.

Залог за сохранность имущества.

Разберем что это такое и какая выгода собственнику. Кроме арендной платы арендатор вносит дополнительную сумму, которую собственник возвращает при съезде квартиранта, если жилье и имущество возвращены в удовлетворительном состоянии с учетом нормального износа.

Проблема в том, что определить сумму залога, которой действительно хватит на ликвидацию всех форс-мажоров, практически невозможно.

К тому же, в Челябинске не так уж и просто выгодно сдать квартиру, город Челябинск имеет свою специфику, здесь рынок аренды жилья не так хорошо развит, как столичный. Предлагается достаточно много квартир на любой вкус и кошелек. Конкуренция в спальных районах и типовых домах достаточно высокая. Большую часть квартир в Челябинске можно снять от собственника без залога, а наличие даже небольшого залога существенно сокращает спрос по данной квартире. Но, тем не менее, мы рекомендуем вам сдать квартиру в Челябинске через агентство с залогом за сохранность имущества.

Сумма залога, как правило, обсуждается индивидуально и составляет от нескольких тысяч рублей до размера одного ежемесячного платежа за квартиру. Стоит понимать, что наличие даже небольшого залога увеличит время для поиска квартирантов. Однако, выбирая между скоростью сдачи и безопасностью, мы рекомендуем выбирать безопасность.

Из нашей практики, даже небольшой залог отлично дисциплинирует квартирантов. Более того, чтобы сдать квартиру в Челябинске на длительный срок, специалисты нашего агентства разработали оптимальную схему сдачи квартиры с минимальными рисками преждевременного съезда жильцов.

Наше агентство недвижимости из Челябинска предлагает собственникам квартир, форму договора, в которой указаны гарантии долгосрочности проживания со стороны квартиранта. При наличии такого пункта, потенциальный арендатор как минимум не будет заведомо вводить нас в заблуждение касаемо сроков проживания, а просто откажется от нашего варианта. Тем самым вам, как собственнику, не придется каждые несколько месяцев приводить квартиру в порядок после съезда квартирантов и тратить свое время на поиск новых.

Договор найма жилого помещения.

Мы уже затронули договор найма, обсуждая залог. Добавим, что в нашей компании за 10 лет работы и по опыту сдачи более 8 000 квартир, была разработана форма договора, максимально защищающая интересы собственника. Конечно же, интернет пестрит различными типовыми формами договоров, однако в них зачастую отсутствуют некоторые важные пункты, так необходимые собственнику квартиры.

Вот минимум пунктов, которые мы рекомендуем иметь в договоре найма:

состав и количество проживающих — чтобы не столкнуться с тем, что кроме заявленных 1-2 человек в квартире проживает пять. Чем больше проживающих, тем выше износ квартиры.
запрет на курение, переустройство, проживание с домашними питомцами, сдачи квартиры в субаренду (посуточно) — к сожалению, такие ситуации не редкость. Наличие такого пункта и его проговаривание вслух в момент подписания договора, кратно уменьшит ваши риски на возникновение подобных ситуаций.
порядок и основания для одностороннего расторжения договора — например, не внесение платежа в течение 5 дней или жалобы соседей. Все подробности этого пункта обсуждаются индивидуально
порядок возврата квартиры в случае истечения срока договора или при досрочном расторжении — часто бывает, что квартиранты не считают нужным предупреждать о съезде заранее (за 30 дней по нашей форме договора), встречаться для возврата квартиры Собственнику непосредственно на квартире с полным и внимательным осмотром квартиры, и подписанием обратного акта приема передачи. Согласно нашему договору, Квартирант при заселении принимает квартиру и находящееся в ней имущество по акту приема и возвратить обязан по акту сдачи, в котором указываются недостатки, если таковые имеются. Порядок действий на тот случай, если квартирант не выходит на связь и не вносит очередной платеж, у нас также описан. Форму договора для ознакомления мы предоставляем абсолютно бесплатно любому собственнику, обратившемуся по тел. 8-351-223-14-24

Когда вы принимаете решение о том, чтобы сдать квартиру в Челябинске, договор заключается сроком на 11 месяцев и не подлежит государственной регистрации. Мы настоятельно рекомендуем обратить особое внимание на форму договора и процедуру его заключения с квартирантом. Подписание договора квартирантом не должно сопровождаться словами: “Он же типовой? Где расписаться? Давайте подпишу не читая.” Необходимо попросить ознакомиться с основными пунктами договора, объясняя это тем, что ваши дальнейшие отношения регулируются данным документом и он имеет юридическую силу. Тем самым мы также прививаем культуру вашего дальнейшего взаимодействия с квартирантом в соответствии с договором.

Определим круг возможных кандидатов.

Владельцы квартир в Челябинске придумывают самые разные формулировки относительно тех, кого они хотели бы видеть своими арендаторами, но движет ими одно — желание как можно безопаснее сдать любимую квартиру порядочным людям. У каждого собственника свои требования на этот счет, и мы в своей работе всегда отталкиваемся от требований собственника, помогая их сформулировать юридически правильно, и в начале сотрудничества обсуждаем и согласовываем самые оптимальные желаемые кандидатуры с учетом расположения квартиры, ее наполнения и стоимости.

Как привлечь хорошего арендатора?

Если вы хотите сдать квартиру или дом в Челябинске, следует учитывать, что на рынке аренды жилья достаточно высокая конкуренция, и если стоит задача отобрать лучших кандидатов с минимизацией последующих рисков, то конечно же необходимо позаботиться о большом потоке обращений, чтобы иметь возможность выбрать лучшего из нескольких кандидатов. Если их не будет, то ни о каком выборе речи идти не может, придется заселить тех, кто есть или вовсе отказаться от сдачи.

Что мы делаем, чтобы создать наибольший поток обращений по вашей квартире с целью поиска лучшего арендатора:

наш специалист выезжает на квартиру, делает светлые, объемные и информативные профессиональные фотографии. Желательно вести съемку в светлое время суток, предварительно наведя в квартире порядок. Чем больше фотографий, тем лучше, делаем акцент на преимуществах, но не забываем о недостатках квартиры;
мы размещаем информацию о сдаче вашей жилплощади на более чем 40 платных и бесплатных площадках и в социальных сетях, оплачивая рекламу за свой счет;
уведомляем ранее обращавшихся в компанию кандидатов из нашей базы, чьи потребности совпадают с параметрами объекта.

Прием звонков от кандидатов.

Если все сделано правильно — верно определены условия оплаты, сделаны качественные фото и описание, размещена реклама, то начнут поступать звонки от кандидатов.

По опыту нашей компании 90% звонков поступают от кандидатов, заведомо не подходящих под требования собственников, или же в момент телефонного общения оказывается, что квартира не подходит кандидату по тем или иным причинам. Перед звонком очень малая часть потенциальных квартиросъемщиков досконально изучает фото и описание, выясняя детали в процессе общения и отказываясь от просмотра.

Мы не торопимся с назначением встречи, стоит задавать больше вопросов при телефонном звонке. Наша задача - понять насколько интересна и удобна квартира потенциальному жильцу и его дальнейшие намерения. Крайне важно постараться сдать квартиру на длительный срок, т. к. частые смены квартирантов ведут к повышенной амортизации вашего жилья и требуют дополнительных действий со стороны собственника. Поэтому если есть предпосылки, что кандидат хочет снять квартиру не на длительный срок, то лучше воздержаться от сдачи квартиры в Челябинске такому кандидату или пересмотреть условия оплаты и/или сумму залога.

Список вопросов, которые сотрудник нашей компании задает кандидатам в рамках первичного телефонного интервью:

В какой связи и на какой срок кандидат хочет снять квартиру. — Развожусь с женой/мужем, приехал(а) устраиваться на работу, на время сессии, ищу другу/брату— Как показывает практика, с такими кандидатами есть большая вероятность быстрого съезда из квартиры.
Удобна ли квартира по расположению, знаком ли кандидат с районом. — Если кандидат отвечает, что знаком с районом (работает/обучается рядом), то это большой плюс. Если же кандидат отвечает, что ему без разницы и нужна срочно, или он работает/обучается в другом районе, и у него нет «привязки» к локации квартиры, то есть высокая вероятность быстрого съезда. Такому кандидату лучше деликатно отказать.
Устраивает ли его наполнение и состояние квартиры, видел ли кандидат фото. — Например, если в квартире отсутствует спальное место и холодильник, и при этом кандидат говорит, что у него нет ничего своего, но тем не менее рвется на просмотр, то нужно задать себе и ему вопрос, а комфортно ли ему будет проживать без отсутствующей мебели/техники, и не сбежит ли он через один-два месяца из-за дискомфорта.
Как срочно необходимо заехать. — Если заехать нужно срочно (еще вчера) и до завтра не терпит, то это также не очень хороший знак. Спешка нам ни к чему. Решение о съеме квартиры должно быть взвешенным и обдуманным — лучше ночку переспать. Как показывает практика, тот, кто дотянул до последнего и ищет квартиру, чтобы снять срочно, потом также срочно съезжает из новой квартиры. Если есть сомнения, можете предложить кандидату посмотреть квартиру в любой последующий день.
Состав проживающих, наличие домашних питомцев. — Большой семье (4 и более человек) не всегда комфортно в однокомнатной квартире. Поэтому, если к вам обращается большой состав семьи в однушку (или студию), обязательно уточните, будет ли жильцам комфортно проживать в такой квартире, например, хватит ли спальных мест.

Если на этапе телефонных переговоров появляются сомнения, то стоит задать еще ряд уточняющих вопросов или деликатно отказать кандидату.

Нередко бывают ситуации, когда на просмотр есть несколько предварительно подходящих кандидатов. В таких случаях, перед просмотром мы предупреждаем их о том, что квартиру будут смотреть еще и другие люди — нас выбирают, и мы выбираем. Мы покажем квартиру всем потенциальным арендаторам, а после уже будем принимать решение.

Показ квартиры.

Перед выездом на встречу, обязательно позвоните кандидату и уточните, подтверждает ли он встречу. Определим сразу, что встреча с кандидатом нас ни к чему не обязывает. Если есть сомнения относительно сроков проживания или опасения за дальнейшую судьбу помещения, стоит задать дополнительные уточняющие вопросы или деликатно отказать кандидату, например, сославшись на дополнительные показы. Желательно на просмотре присутствие всех тех, кто планирует проживать в квартире. Показы квартиры третьим лицам, ищущим для иногородних друзей/родственников мы не исключаем, но не рекомендуем получать каких-либо авансов или иных оплат, пока мы не увидим будущих квартирантов лично, и они сами лично не увидят квартиру.

Вопросы, которые можно задать для формирования общей «картинки» о кандидате и его перспективах:

снимает ли в данный момент квартиру, как давно снимает, где снимает, почему съезжает, предупредил ли уже текущего собственника о съезде;
удобна ли локация квартиры, проживал ли ранее в данном районе, удобно ли добираться до работы/учебы;
если пришла семейная пара — официальный ли брак. Если нет, то снимали ранее квартиру совместно. Есть или планируют заводить питомцев, уточнить курящие или нет
сфера деятельности кандидата, как давно работает на последнем месте работы, комфортные ли для него условия оплаты;
устраивает ли кандидата текущее наполнение и состояние квартиры, комфортно ли ему будет проживать в долгосрочной перспективе.

Обратим внимание, что переговорно-уточняющий процесс не должен быть в форме допроса. Все вопросы необходимо задавать максимально деликатно и своевременно, не с порога. Дать кандидату сначала посмотреть квартиру и, если у нас есть понимание, что он в ней заинтересован, уже узнавать детали. Если в ходе переговоров возникают сомнения, то стоит задать ряд уточняющих вопросов или взять паузу на раздумья.

Получение оплаты, передача ключей, контроль проживания.

Процедуру оформления договора подробно в данной статье затрагивать не будем, уточним лишь, что к ней стоит подойти очень серьезно, и дать понять кандидату «на берегу», что договор - не просто бумага, а свод дальнейших правил проживания, и этот документ имеет юридическую силу.

В нашей редакции договора имеется акт приема-передачи, где кроме перечня передаваемого имущества, возможно отметить также состояние, или недостатки квартиры или имущества. С недавнего времени, мы стали фиксировать текущее состояние квартиры на фото и прикреплять их к договору, что очень рекомендуем делать любому собственнику, чтобы избежать возможных споров при съезде квартиранта.

Стоит также «вслух проговорить» действия сторон при досрочном расторжении или истечении срока договора. Чтобы снимающая сторона понимала, за какое количество дней необходимо предупредить собственника о намерении съехать, встретиться и вернуть помещение в нормальном состоянии, подписав обратный акт приема передачи. Ведь пока обратный акт приема передачи не подписан сторонами, в соответствии с договором, квартирант продолжает нести ответственность за квартиру и должен вносить очередные арендные платежи.

Из нашей практики очень часто дальнейшие платежи за квартиру перечисляются квартирантом собственнику на банковскую карту. Мы не рекомендуем этого делать, ведь в данном случае собственник не посещает квартиру с целью проверки ее состояния. При сдаче квартиры крайне важен периодический контроль ее состояния. Те владельцы квартир, которые хотят сдать квартиру в Челябинске «спустя рукава», не производя периодическую проверку состояния, очень часто оказываются неприятно удивлены состоянию квартиры, побывав на ней спустя полгода - нескольких лет с момента сдачи.

Как правило, состояние недвижимости не ухудшается за несколько дней, для этого требуются месяцы «небрежного» отношения. Можно и обязательно нужно сильно снизить риск существенного ухудшения состояния квартиры и переданного имущества, и для этого хотя бы один раз в месяц приходить в квартиру за получением оплаты, контролем показаний приборов учета и осмотром состояния квартиры. Если вы не находитесь в городе, то стоит попросить осуществлять функцию контроля своего родственника/знакомого или просить квартиранта присылать видео состояния квартиры один раз в месяц. В противном случае крайне велика вероятность в момент съезда квартиранта, получить разбитую квартиру со сломанной мебелью и техникой.

Культура своевременности платежей.

В договоре мы указываем число месяца для очередного платежа и количество дней допустимой просрочки платежа, являющиеся основанием для расторжения договора.

Ситуации в жизни случаются всякие, но вы, как собственник, должны понимать, что квартиру сдаете с целью получения дохода. В нашей практике было достаточно много случаев, когда собственник неоднократно шел навстречу квартиранту, перенося сроки очередного платежа, но в конечном счете квартирант так и не вносил денежных средств, а еще хуже сбегал, оставив ключи в почтовом ящике. Мы рекомендуем в вопросах оплаты строго придерживаться пунктов договора и при неполучении очередного платежа сразу расставаться с квартирантом и искать нового.

Подводя итоги.

Сдать квартиру в Челябинске для собственника — всегда риск. Но, придерживаясь правил, данный риск можно и обязательно нужно минимизировать.

Уже более 10 лет мы в компании «74 метра» специализируемся на поиске квартирантов для собственников.

На своем опыте мы научились выгодно сдавать квартиры, минимизируя возможные риски собственника.

Если Вы хотите сдать квартиру надежным людям, избегая преждевременного съезда, порчи имущества, нарушения договора, для получения максимальной выгоды — мы с большим удовольствием поможем Вам.

Звоните по телефону 8-351-223-14-24 или отставляйте заявку, заполнив онлайн-форму на сайте 74metra.ru

Мы проконсультируем по всем вопросам сдачи квартиры и бонусом предоставим эксклюзивный договор найма.

Сдавайте квартиру легко и с выгодой!

Тел.: +7-351-223-14-24

Сайт: 74metra.ru

Почта: office@174metra.ru